부동산 침체기에 신도시 재건축 선도지구에 대한 열기가 뜨겁습니다. 1기 신도시 중 분당은 평단가가 높고 사업성이 좋아 유독 관심이 쏠리고 있습니다. 분당 내에서 어느 아파트 단지가 유력한지,주민동의율, 용적률 등 선정 가능성이 높은 분당 재건축 선도지구에 대해 알아봅니다.
선도지구 지정 기준
국토교통부는 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 삼본, 중동 중 한 곳 이상을 선정한다는 계획을 발표했습니다. 선도지구로 지정되면 '노후계획도시 특별법'의 혜택으로 가장 먼저 정비사업이 진행됩니다.
국토부에서 발표한 1기 신도시 선정 기준은 다음과 같습니다.
● 주민 참여도 : 토지등 소유자간 공감대를 형성하여 사업의 실형 가능성이 높은 지역
● 노후도 및 주민 불편 : 건축물 노후화와 편의 시설 부족으로 정주 환경이 시급
● 도시 기능 향상 : 기반 시설, 공공시설이나 자족 용지 제공으로 도시기능 향상에 기여
● 확산 가능성 : 생활권 내 주요 거점으로 사업 추진 시 파급 효과가 큰 지역
재건축 분담금이 관건
재건축 아파트가 되면 조합원들은 재건축 분담금이라는 부담감을 안게 됩니다. 재건축 분담금은 아파트를 재건축할 때 조합원들이 부담해야 하는 비용을 말합니다. 조합원 분양가에서 권리가액을 제외한 나머지 금액이 분담금이 됩니다.
재건축은 조합원 입장에서는 어느 정도 리스크를 안고 있는 만큼 재건축 아파트의 가격이 원래 주택가격과 분담금을 합한 금액보다 많이 높아야 재건축을 하는 의미가 있다고 봐야 합니다. 그런데 분담금의 비용이 커지면 조합원의 부담이 늘어나고 재건축 반대 의견이 나올 수 있습니다.
그런데 요즘 물가가 높아지는 상황에 건축비도 덩달아 상승하고 있습니다. 재건축은 주민 동의율이 중요한데 아무래도 높아지는 분담금은 주민 참여도에 장애가 될 수 있습니다.
분당 재건축 선도지구 (세대수/ 준공일 / 용적률 / 평균 대지지분)
분당은 1기 신도시 중에서도 평단가가 높고 사업성 면에서도 좋은 평가를 받고 있어서 주목이 쏠리고 있습니다. 분당은 서현동 시범단지, 정자일로, 양지마을, 한솔마을 청구·한일· LG 아파트 등이 재건축을 적극적으로 추진을 하고 있는데, 열기가 뜨거워지면서 후발 주자들도 나서는 상황입니다.
선도지구를 추진하는 분당 주요 아파트 단지
● 시범단지 (삼성, 우성, 한양, 현대)
● 정자일로 (임광보성, 서관영남, 계룡, 화인유천, 한라)
● 양지마을 (금호, 한양1, 한양2, 청구)
● 한솔 1·2·3 단지 (청구, LG, 한일)
분당 재건축 선도지구 후보 단지 중 역세권은 인텐시브를 기대할 수 있는 선정 가능성이 높은 단지입니다.
서현역 시범단지
서현역 시범단지는 한양, 삼성한신, 현대, 우성 4단지로 구성된 8천세대 규모의 대단지입니다. 1991년 준공으로 가장 오래된 단지이고 용적률은 198%입니다.
한편 세대수가 많다는 점은 세대 간의 합의를 이루기 어렵다는 단점이 있습니다. 현대, 우성아파트는 역세권 인텐시브 지역에서 벗어나 있어 동의율이 낮은 편입니다.
| 세대수 | 7,769 |
| 준공일 | 1991년 |
| 용적률 | 198% |
| 평균 대지지분 | 18평 |
정자일로
정자일로는 임광보성, 서광영남, 계룡, 화인유천, 한라 5개 단지를 포함하고 있습니다. 이 지역은 고소득자가 많은 지역입니다. 따라서 분담금에 대한 부담을 상대적으로 적게 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 재건축 동의율은 85% 가까이 됩니다. 단, 평균 대지지분이 낮다는 단점이 있습니다.
| 세대수 | 2,860 |
| 준공일 | 1996년 |
| 용적률 | 193% |
| 평균 대지지분 | 13.3평 |
수내역 양지마을
수내역 양지마을은 학군이 좋고 분당 내에서 인기 있는 지역입니다. 총 6개 아파트 단지로 구성된 양지마을은 4,329세대로 대규모 단지인데다 1992년 준공된 오래 된 단지라서 관심의 대상이 되고 있습니다.
평균 대지지분은 20평 정도로 사업성이 좋다는 분석이고 역세권 인텐시브가 적용될 수 있는 단지입니다. 다만, 세대수가 많다는 점은 단점으로 꼽힙니다.
| 세대수 | 4,329 |
| 준공일 | 1992년 |
| 용적률 | 200% 이상 |
| 평균 대지지분 | 20평 |
1기 신도시 사업추진 일정
| 4월 | 노후계획도시특별법 시행 |
| 5월 | 1기 신도시 선도지구 공모 시작 |
| 하반기 | 1기 신도시별 선도지구 선정 |
| 2027년 | 순차적 착공 |
| 2030년 | 입주시작 |
선도지구 공모 참여 예정단지
| 분당 | 양지마을(금호, 한양1, 한양2, 청구), 시범(삼성, 우성, 한양, 현대), 정자일로(임광보성, 서관영남, 계룡, 한라), 한솔마을 청구, 한일, LG아파트 |
| 일산 | 문촌 1·2, 후곡 7·8단지, 강촌 1·2, 백마 1·2 단지 |
| 평촌 | 샛별한양 5·6단지 등 |
1기 신도시 정비 선도지구 현황
1기 신도시 공모가 다가오면서 재건축 추진 단지들은 선도지구 경쟁에서 유리한 위치를 차지하기 위한 열기가 뜨겁습니다. 기존 추진 단지뿐만 아니라 후발 단지까지 경쟁에 뛰어들면서 과열되는 분위기입니다.
1기 신도시는 분당 외에도 일산, 평촌, 산본, 중동이 포함됩니다. 현재 상황으로 보면 통합 재건축 단지로 2~4개 단지를 묶어 개발할 가능성이 가장 큽니다. 아파트 단지는 분당이 130개로 가장 많고 일산 127개, 평촌 54개, 산본 39개, 중동 49개입니다.
분당은 서현동 시범단지, 금곡동 정자일로, 한솔마을 청구, 한일, LG 아파트 등은 선발 주자로 이미 경쟁에 참여했으며, 양지마을과 인근 상록마을 라이프와 상록우성도 경쟁에 뛰어들며 주민설명회를 열고 라이프와 통합재건축을 추진하는 방안과 단독으로 진행하는 방안을 염두하고 있습니다.
통합 재건축이 유리
28일 한국도시설계학회는 '단지 간 통합 정비 가능한가?'를 놓고 재건축을 논의하고 있습니다. '노후계획도시 특별법'은 통합 재건축을 해야 안전진단 면제, 용적률 등의 혜택을 볼 수 있습니다.
통합 재건축은 주택이 효율적인 배치기 가능하고 대규모 기반시설과 공사비 절감 등의 장점이 있습니다. 또한 대단지 프리미엄을 누릴 수 있다는 점도 작용합니다.
그러나 재건축 과정에서 이해관계가 엇갈릴 수 있고 충돌이 발생하면 재건축 속도가 느려질 수 있습니다.
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